深圳楼市新年开局冷 预测房价或稳中有升

　　

来源：深圳商报 作者：吴圳兰 编辑：文琴

    新年深圳楼市开局有点冷。官方数据显示，深圳元旦假期一周（12.29-1.2）,一手住宅签约量仅369套，相比去年同期少了近47%。但是冷淡开局并不能改变市场的预期升温，近日多家地产机构在展望全年楼市时指出，今年深圳住宅的成交量和价格有望继续攀升，其中普遍预测房价涨幅约为10%。
　　
　　开发商说：有信心
　　
　　楼市在经历连续两年调控后，在去年的二季度迎来了转机。政策逐渐消化，环境日趋缓和，市场成交量温和复苏，成交价平稳升温。可以说，刚刚过去的2012年，市场行情由阴转晴。
　　
　　不过2013年市场开局却显冷清。数据显示，深圳元旦假期一周（12.29-1.2）一手住宅签约量仅369套，相比去年同期少了近47%。
　　
　　但有开发商表示对此并不担忧，并称对今年房地产走势有信心。“房地产最困难的时期已经过去，2013年楼市需求仍然会保持在相对旺盛的水平。”目前局部回暖已经实现，未来整体性回暖值得期待。
　　
　　事实上，这也是目前大部分开发商心态的写照。无论是各房企近期发布的年报抑或是目前开发商的营销策略，卖方对楼市走势都持乐观态度。
　　
　　近日中国房产信息集团联合中国房地产监测中心共同发布的《2012年中国房企住宅销售TOP50》排行榜显示，大型房企的业绩甚至超越以往。并且，除了万科地产外，还有绿地集团和保利地产跻身千亿房企行列。“可以预计，2013年大部分房企将上调销售目标。”中原地产研究部总监张大伟分析认为。
　　
　　中介机构称：价要涨
　　
　　顺延去年第四季度的“翘尾”行情，今年年初开发商仍将积极推盘。根据搜房网对市场供应的统计，预计深圳今年将有40-50个新项目入市，仅在1月，就有10多个项目开盘或加推。而不光是开发商，多家地产机构也纷纷看好后市。
　　
　　日前，美联物业发布2013年市场展望，认为房价低点已过，预计今年深圳房价涨幅在5%-10%，原关外住宅新增供应量有所加大，但是促销可能性甚微。成交量方面预计今年全市一二手住宅总成交面积接近1000万平方米，同比今年增长约8%。
　　
　　美联集团执行董事长张锦成就指出，相对于往年的不明朗，今年的市场线条足够清晰，他认为2013年将是楼市继续向上的一年。
　　
　　中原地产也持有类似观点。深圳中原地产副总经理贺晓丽就认为，今年深圳新房成交套数会有大的突破价格仍然会稳中有升，预计涨幅大概10%-15%；而二手房将维持月均7000套左右的水平，其价格或将与现有持平。
　　
　　而在商业地产方面，尽管去年有调控出台，但是仍有不少机构判断，商业地产会在今年第二季度走出低谷。“寒冬来了，春天就不远了。”21世纪不动产深圳泛城总经理杨创慧表示，“尽管深圳存量商业地产按评估件征税政策对市场形成打击，但是商业地产的需求仍然旺盛，前景依然乐观，同时也是行业布局的好机会。杨创慧认为，到2013年一季度，该政策的影响将逐步淡化，预期今年第二季度将会是转折点。而美联方面则预计，今年一手写字楼销售面积将达8.4万平方米，同比会有接近40%的提升。而二手写字楼与商铺虽然成交量比不上去年，但预计价格依然坚挺。
　　
　　值得注意的是，有不少业内观点也同时指出，深圳楼市将逐渐向多元化的产品和消费结构发展。由于限购政策的存续，虽然刚需产品依然是市场成交的主力军，但其所占份额较2012年将有所下降，而改善和投资类产品销售状况将在2012年下半年基础上继续好转。
　　
　　置业者问：何时买？
　　
　　楼市看涨，无形中给置业者压力。“市场正向卖方市场转移。”网友蓝猫在某业主论坛上说道。记者联系了这名网友，他表示自己是一名典型的刚需置业者，经历了去年楼市的冷暖交织，他认为高性价比的楼盘很难再有。“去年行情已经不错了，今年市场更找不到下跌的理由。”
　　
　　记者采访得知，楼市行情上行让刚需置业者陷入了两难。想买房时，楼价已上涨，况且短期不会跌。追涨又害怕，但不买房安家结婚又急需。对于他们来说，只能将买房日期不断押后。
　　
　　2012年的深圳楼市从年初看空，到四五月份走出低谷，再是下半年开发商加力推盘，市场逐渐回暖，可以用“先抑后扬”来形容。其中在去年8月份，全市成交价更是达到峰值的21560元/平方米。而在去年年初曾为价格洼地的龙华新区，目前的新房价格都已经上涨到均价2.1万元/平方米。据业内人士预计，像龙华、宝安中心区、坂田科技城等热点区域的房价，在2013年还可能继续攀升。“稳中有升”将是今年深圳房价的大趋势。
　　
　　政策张弛将引市场小波动
　　
　　戴德梁行华南区董事总经理程家龙
　　
　　从去年上半年成交的逐步回暖，到年中的显著增长，再到下半年的反弹乏力，2012年的深圳房地产市场走势虽然波折不断，但总体上仍呈现出逐步回稳的态势。而伴随着市场内外诸多不确定因素，2013年的深圳楼市又将何去何从？
　　
　　近期经济数据所显示出经济层面的触底反弹情况，以及今年经济发展“稳中求进”的定调，都令来年经济增长的预期更趋乐观，而经济环境的改善在为商业地产提供直接需求支撑的同时，也为整个房地产的发展营造出良好的环境。
　　
　　而政策层面，“坚持房地产市场调控政策不动摇”明确了今年楼市调控的基调，这意味着一方面“限贷、限购”政策短期内取消的可能性不大，2013年投资性需求的释放仍将受到政策抑制；而另一方面，可能对市场造成直接影响的干预政策也逐渐呈现底部特征，即在前期政策发挥持续效力的同时，政策进一步加码的可能性减弱。尽管如此，在地方经济发展、财政收入等多方压力下，政策执行层面促进刚需释放和适度放松改善性需求的微调仍将存在空间，包括住房公积金贷款、差别化信贷、普通住宅标准调整、税费补贴等微调措施都有望被局部采用。而这种程度的放松一方面可能对市场造成刺激，而一旦市场显著回升则不排除又将引发政策的进一步从严执行。
　　
　　基于经济层面的稳定支撑，以及调控政策的总体延续态势，可以预判2013年深圳楼市的发展也将总体延续稳中微升的趋势，刚性需求仍将担当起支撑成交的主体；而政策张弛调整下伴随改善性需求的出入，市场小幅波动不可避免。
　　
　　而具体市场的表现还视乎市场内部要素的影响，从供应来看，2009年后深圳年住宅新开工面积均在三四百万平方米，而这个指标在2001-2007年皆在六百万平方米以上，因此预计深圳住宅新房市场的新增供应不足的情况在2013年也难有改善；而依托城市更新来缓解中心城区供应匮乏的情况虽然值得期待，但也难在短期内实现。
　　
　　因此，总量不足以及以外围区域供应为主，将一定程度导致供需的结构性失衡。因此预期，供应集中的外围区域受制于配套的不完善以及竞争压力，价格上升稍显乏力；而相比起成熟度不高的外围区域，中心城区的鲜有供应将支撑其价格的稳步上升；规划利好逐步落实的热点区域也将在新供应陆续推出的同时实现价格的步步提升。